Ristrutturazione casa, pro, contro, eventuali inconvenienti!

[desmodannato]

Casa su due piani di circa 190Mq,garage di circa 90Mq. Per L'IVA abbiamo fatto un 60% fatturato il resto...ma come ti hanno consigliato fai prima a tirare tutto gi? e rifarla

[Pizio]

Casa su due piani di circa 190Mq,garage di circa 90Mq. Per L'IVA abbiamo fatto un 60% fatturato il resto...ma come ti hanno consigliato fai prima a tirare tutto gi? e rifarla

190m2 catastali? Oppure il secondo piano ? mansardato?
Come prezzi stai veramente basso, ma sono comprensivi di demolizione?

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[roby1088]

Se hai la possibilit? di fare demolizione e ricostruzione fedele, e se ti soddisfa la ricostruzione fedele, non ci penserei 2 volte. La ristrutturazione conviene se si limita a muri tramezzi, serramenti, rivestimenti, impianti e coperto. Se si iniziano a fare lavori strutturali i costi, i tempi e i probabili imprevisti aumentano.
Come ti dicevo nell'altro post ho iniziato a fine 2016 una ristrutturazione importante su una vecchia villetta di 2 piani + piccola cantina interrata, veramente importante nel senso che praticamente ho mantenuto solo 3 pareti perimetrali (muri portanti in mattoni pieni con sezione di 40cm). Praticamente ho fatto una costruzione nuova compresa di fondazioni all'interno delle vecchie pareti perimetrali, che sono state mantenute come tamponamenti esterni. Un bagno di sangue, ma non avrei potuto fare diversamente trovandomi in centro storico e confinante col suolo pubblico.
Ora mio fratello si sta addentrando nella stessa avventura, ma nel suo caso si tratta di un'abitazione pi? recente, con struttura e fondazioni in cemento armato che manterr? interamente. L'unica modifica sar? la rimozione del tetto in cemento a falde sfalsate a favore di un tetto in legno molto pi? leggero ed esteticamente pi? bello.
Una cosa importante da tenere presente ? la classificazione dei rischi del comune dove ? sito lo stabile da ristrutturare, ad esempio la zona sismica, a seconda della quale dovrai (o non dovrai) fare adeguamenti strutturali...

Per quanto riguarda la stima dei costi, 200000 possono essere tanti oppure pochi. Dipende da vari fattori come la quantit? dei lavori edili, qualit? dei rivestimenti, quantit? e qualit? serramenti, isolamento termico e impianti. Proprio gli impianti costano pi? di quanto uno possa credere... Se vuoi domani ti mando in pvt un paio di dettagli...

[Larsen_EE]

Pi? o meno si Larsen, ma va specificato che quelli sono i tempi di posa in opera.
Ogni casa viene progettata singolarmente, potendo attingere da una serie di configurazioni e layout preimpostati, oppure partendo da un foglio bianco. Viene poi prodotta ed assemblata in fabbrica, prima di essere smontata in macroelementi (pareti, travature, tetto) ed inviata in loco per la posa. I tempi sono poi di circa 3 settimane per il montaggio e l'impiantistica e di un'ulteriore settimana per le finiture interne.

Personalmente stiamo lavorando molto con Wolf haus ed ogni volta che vedo una loro casa rimango incantato.
Ci tengo a specificare che non me ne viene nulla in tasca, perch? il nostro core business rimangono il restauro monumentale e gli accessi difficili.

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ma quando a suo tempo m'era passata per la testa l'idea di prendere un terreno edificabile, avevo puntato proprio a quelle.
il tempo che "perdono" nel progetto, tu lo "perdi" nella burocrazia... e si arriva praticamente insieme al momento di iniziare i lavori sul serio.
intanto non hai costi a sorpresa, perche' compri l'intero pacchetto cosi' come l'hai configurato... niente aggiuntine, niente imprevisti... e poi sul serio, fai il "basamento" e la vedi cresce a vista d'occhio.
i materiali sono i miei preferiti, coibentata, tutto integrato non c'e' da impazzire con canaline e tubazioni.

so benissimo come funziona poi mi e' passata, e son finiti pure i soldi, quindi niente... ma e' una soluzione che consiglio a chiunque mi chieda opinioni su ristrutturazioni che, a meno non si tratti di edifici di reale pregio, sono solo una spina nel culo.

[tome83]

Interventi di consolidamento, cosa intendi?
Che tipo di casa ?? Muratura portante e legno? Pietra e legno? Cemento armato e forato?
Tetto a terrazza o mansardato mono/doppia falda?
Solai a volte con putrellina o travetti e pignatta? O magari solai in legno?

Sono dati molto importanti per poterti consigliare

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Mi fai domande troppo specifiche a cui faccio fatica a risponderti non essendo propriamente esperto di edilizia. Faccio prima a farti vedere delle foto dello stabile. Cmq direi pietra e legno e tetto classico da casolare.
Vedi foto allegate.

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[tome83]

Ah...tenete presente che potrei accedere al bonus ristrutturazione al 50% fino a 96000 euro e a quello riqualificazione energetica del 65% per una spesa illimitata

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[linuc]

Ah...tenete presente che potrei accedere al bonus ristrutturazione al 50% fino a 96000 euro e a quello riqualificazione energetica del 65% per una spesa illimitata

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quello sicuro, ma intano i soldi ai muratori glieli devi dare , poi in 10 anni in parte rientrano

io nel 2012 ho preso un rustico in campagna indipendente
350mq la casa
una parte era gi? sistemata ed abitata (150mq) mentre l'altra stalla e fienile erano ancora anni 50
non potevo demolire ed ho dovuto mantenere la parte esterna in mattoni a vista (quindi niente cappotto esterno)

tra adeguare e legare il tetto in maniera antisismica come da nuove normative, tra le cerchiature delle finestre nuove / porte (7000kg di ferro, quasi 30.000? solo quello) , tra sistemare ed aumentare lo spessore dei muri, tra pagare gli oneri al comune per trasformare un 100 di mq da magazzino ad abitativo (mi pare 12.000? di oneri), tra impianti fotovoltaico/solare/recupero acque piovane obbligatori (50% del fabbisogno energetico deve essere da fonti rinnovabili nel mio comune), tra geometra, strutturista, collaudatore struttura, responsabile sicurezza cantiere, topografo (si ho dovuto spendere 600? per dire al comune le coordinate della casa o qualcosa del genere , nonostante non l'avessi demolita ) , impianti nuovi, piastrellista, infissi, giardino ho superato abbondantemente i 200.000?

contando poi che :
- il tetto non era da rifare
- le fogne e demolizione della stalla con relativa gettata di calcestruzzo per il pavimento nuovo ( quindi scavi, ghiaia , armatura e gettata) le ha fatte mio suocero che ha un azienda di scavi/movimentazioni terra
- tutto la sistemazione giardino (smuovi tutta la terra , 3000mq, fresala, fai le pendenze giuste), impianto irrigazione, una cinquantina di alberi e piante, tutta la siepe ? stata fatta sempre da mio suocero e da me
- qualcos'altro che sicuramente dimentico o ho voluto dimenticare

[linuc]

per le detrazioni per esempio mia moglie ha piva ed ? nel regime dei minimi/forfettario quindi non detrae una beata minchi@
fortunatamente io si ed ho capienza e quindi arriva tutto a me.......e per fortuna, altrimenti saremmo gi? sotto ad un ponte

[linuc]

tutto ci? per dire che quando inizi una ristrutturazione hai si idea di quello che dovrai fare, ma magari mentre inizi a lavorare saltano fuori un p? di magagne che NON potevi sapere/vedere prima e ti fanno aumentare le spese a dismisura
oppure durante i lavori ti vengono in mente altre cose che non avevi preventivato ma per il "gi? che ci sono" conviene farlo

nel mio caso sono volati via sui 60.000? in un batter d'occhio , cosa che invece ? molto limitata se costruisci da zero

[tome83]

Si lo che ritornano in 10 anni ma prima li fevi tirare fuori. Noi siamo in 2 e tutti e 2 dipendenti privati e facendo i calcoli abbiamo un gettito irpef abmnnuo sommato tra i 7000 e gli 8000 euro, quindi potremmo sfruttare i bonus casa fino a quella soglia.

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[linuc]

? un ottima cosa!

dalla foto si vede una parte di casa sulla dx con l'intonaco. fa sempre parte del tuo acquisto oppure ? un altra porzione?

[desmodannato]

190m2 catastali? Oppure il secondo piano ? mansardato?
Come prezzi stai veramente basso, ma sono comprensivi di demolizione?

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No no nessuna mansarda Eh lo so, sono prezzi bassi e il motivo l'ho scritto prima. Si prezzi compresi demolizione, ovviamente non ? che le macerie le abbiamo gettate nel fiume Sarno

[tome83]

? un ottima cosa!

dalla foto si vede una parte di casa sulla dx con l'intonaco. fa sempre parte del tuo acquisto oppure ? un altra porzione?

Fa sempre parte ma ? pi? recente....quella si potrebbe sfruttare come scantinato/deposito attrezzi.

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[tome83]

tutto ci? per dire che quando inizi una ristrutturazione hai si idea di quello che dovrai fare, ma magari mentre inizi a lavorare saltano fuori un p? di magagne che NON potevi sapere/vedere prima e ti fanno aumentare le spese a dismisura
oppure durante i lavori ti vengono in mente altre cose che non avevi preventivato ma per il "gi? che ci sono" conviene farlo

nel mio caso sono volati via sui 60.000? in un batter d'occhio , cosa che invece ? molto limitata se costruisci da zero

Ho gia messo in conto di aggiungere un 10/15% in pi? una volta che avr? i preventivi in mano per varie ed eventuali.

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[LucaDB6]

Valuta anche la possibilit? di demolizione e di acquistare una casa "prefabbricata", tipo Wolf Haus o Huf Haus. Come prezzi sei intorno alle 1200-1300 al m2 da rifinire, ma con una casa in classe A+++, con possibilit? di essere totalmente autonomo energeticamente e grossi sgravi fiscali per costruzioni cos? ecologiche

Cosa intendi per totalmente autonomo energicamente??