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Ristrutturazione casa, pro, contro, eventuali inconvenienti!

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  • Ristrutturazione casa, pro, contro, eventuali inconvenienti!

    Buongiorno a tutti ragazzi/e, come scritto in altro topic, creo questa discussione per ricevere consigli da chi magari ha già affrontato ristrutturazioni di case e magari dire la sua su imprevisti e a cosa stare attenti.

    Nelle mie zone, ho adocchiato un rustico che attualmente è in vendita. Ho contattato l’agenzia e sono andato a vederlo. Il rustico si presenta in pessime condizioni, il primo piano con tavernone e il secondo sono quelli messi meglio perché abitato ed oggetto di lavoretti di manutenzione fino a qualche decina di anni fa. Il terzo piano è completamente inagibile per scale e solaio pericolanti e il tetto è da rifare completamente.

    Anche se i primi 2 piani sono agibili diciamo, la ristrutturazione comprenderà tutto lo stabile, quindi demolizione infissi, tetto, rifacimento pavimenti completi e impianti completi, insomma, una ristrutturazione completa al 100%.

    Allo stato attuale, ho dato mandato ad un geometra di parlare col comune e con i beni ambientali (perché si, ha qualche vincolo dai beni ambientali) per capire che tipo di lavori posso eseguire. La risposta del geometra è stata che lo stabile ha sì dei vincoli, ma che cmq sono molto permissivi, tanto da poter permettere una demolizione con ricostruzione sullo stesso sedime con la stessa volumetria.

    Allo stato attuale devo ancora provvedere a sentire imprese edili e artigiani per potermi fare dei preventivi (sarà il prossimo passo), ma diciamo che sto cercando di documentarmi il + possibile sui costi dei lavori e su quali problematiche potrei avere.

    Solo dopo avere i preventivi in mano e soprattutto il benestare della banca per il mutuo, deciderò il da farsi.

     

    Diciamo che per ora avrei stimato 100000 euro per acquisto + 200000 euro di lavori di ristrutturazione tra edilizia, impianto riscaldamento, impianto elettrico, parcelle professionisti e qualche mobilio.

    A voi la parola.



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  • #2
    quanti metri per piano?
    D'altra parte è così! (Enrico Bertolino)
    chiedo venia per eventuali errori da T9
    HyperPro l'unica vera progressiva, anzi HyperProgressiva
    Nessuno incrocia il nostro cammino per caso.
    E noi non entriamo nella vita di qualcuno senza una ragione
    L'Orco cattivo

    ]
    ..

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    • #3
      Io ho costruito casa facendo abbattimento di ruderi e costruzione del nuovo, considerando che l'architetto era amico di mio padre, e che la ditta demolitrice e di costruzione era di un ex compagno di scuola di mio fratello, me la sono cavata con "relativamente" poco, circa 150000euro ovviamente arredamento escluso. Tieni conto che IVA e manodopera ti dissangueranno a meno che non trovate un "accordo" con la ditta...Altra cosa da tenere in conto, se la struttura costa X=100, le rifiniture per completare l'immobile saranno pari a circa un 50% in più per un totale 150, non so se sono riuscito a spiegarmi

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      • #4
        Originally posted by omarMT01 View Post
        quanti metri per piano?
        All'incirca 85/90 mt/q per piano

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        • #5
          Originally posted by desmodannato View Post
          Io ho costruito casa facendo abbattimento di ruderi e costruzione del nuovo, considerando che l'architetto era amico di mio padre, e che la ditta demolitrice e di costruzione era di un ex compagno di scuola di mio fratello, me la sono cavata con "relativamente" poco, circa 150000euro ovviamente arredamento escluso. Tieni conto che IVA e manodopera ti dissangueranno a meno che non trovate un "accordo" con la ditta...Altra cosa da tenere in conto, se la struttura costa X=100, le rifiniture per completare l'immobile saranno pari a circa un 50% in più per un totale 150, non so se sono riuscito a spiegarmi
          150000 iva inclusa o esclusa?

          Per l'esempio finale di x=100 tu intendi solo per l'acquisto dell'immobile oppure per x intendi solo il costo dell ristrutturazione edilizia?

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          • #6
            tira giu' tutto e riparti da zero... un amico ha fatto come te... casa pagata poco, con terreno e tutto... "c'e' solo il tetto da rifare"... 60k solo per il tetto.
            poi umidita' nei muri... poi soletta di mezzo piano terra, che stava per sprofondare in garage...
            impianti elettrici da impazzire, idraulica idem... costa meno rifarla.

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            • #7
              Originally posted by desmodannato View Post
              Io ho costruito casa facendo abbattimento di ruderi e costruzione del nuovo, considerando che l'architetto era amico di mio padre, e che la ditta demolitrice e di costruzione era di un ex compagno di scuola di mio fratello, me la sono cavata con "relativamente" poco, circa 150000euro ovviamente arredamento escluso. Tieni conto che IVA e manodopera ti dissangueranno a meno che non trovate un "accordo" con la ditta...Altra cosa da tenere in conto, se la struttura costa X=100, le rifiniture per completare l'immobile saranno pari a circa un 50% in più per un totale 150, non so se sono riuscito a spiegarmi
              Quanti mt/q la casa?

              Inviato dal mio LG-H930 utilizzando Tapatalk

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              • #8
                La tua domanda è di difficile risposta ed il perché sta nella penuria di dati che hai fornito.
                Partiamo dai punti noti:
                - Rifare un tetto è decisamente costoso ed il suo costo aumenta in base alla tipologia di tetto che necessita la zona dove vivi. Un tetto terrazzato ha un costo molto più basso di un tetto mansardato/areato o singola o doppia falda
                Cosa intendi poi per "rifare il tetto"? Rifare l'impermeabilizzazione e/o sostituire i coppi? Cambiare le tavole e le travette? Sostituire le travi e/o rifare la muratura di supporto?

                Capitolo scale e solaio:
                Anche qui sei vago, perché consolidare un solaio pericolante lo si può fare in svariati modi, dipendenti dallo stato di salute del solaio stesso. Si può irrobustire il solaio senza demolirlo, con lo scotto di perdere un po' di altezza abitabile, ma se è messo troppo male va tirato giù e qui varia la lavorazione in base al tipo di muratura che si ha (scheletro in cemento armato, muratura portante, pietra)
                Per le scale è come il solaio, con in più la rogna del costo intrinseco del rifare una scala

                Per una ristrutturazione completa come la intendi tu, ovvero infissi, impianti, pavimenti ed eventuale variazione dei vani, la cosa è conveniente se si mantiene pressoché inalterato l'esterno e la struttura, ma se si devono fare anche delle demolizioni parziali, già si perde molta della convenienza e si può valutare la demolizione completa mantenendo le fondazioni.
                Per me, con 200.000 euro per ristrutturare profondamente 270m2 di casa, stai strettino, considerando che potresti mettere oltre metà del budget solo nel tetto, i solai e le scale.

                Valuta anche la possibilità di demolizione e di acquistare una casa "prefabbricata", tipo Wolf Haus o Huf Haus. Come prezzi sei intorno alle 1200-1300 al m2 da rifinire, ma con una casa in classe A+++, con possibilità di essere totalmente autonomo energeticamente e grossi sgravi fiscali per costruzioni così ecologiche

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                • #9
                  Originally posted by Pizio View Post
                  La tua domanda è di difficile risposta ed il perché sta nella penuria di dati che hai fornito.
                  Partiamo dai punti noti:
                  - Rifare un tetto è decisamente costoso ed il suo costo aumenta in base alla tipologia di tetto che necessita la zona dove vivi. Un tetto terrazzato ha un costo molto più basso di un tetto mansardato/areato o singola o doppia falda
                  Cosa intendi poi per "rifare il tetto"? Rifare l'impermeabilizzazione e/o sostituire i coppi? Cambiare le tavole e le travette? Sostituire le travi e/o rifare la muratura di supporto?

                  Capitolo scale e solaio:
                  Anche qui sei vago, perché consolidare un solaio pericolante lo si può fare in svariati modi, dipendenti dallo stato di salute del solaio stesso. Si può irrobustire il solaio senza demolirlo, con lo scotto di perdere un po' di altezza abitabile, ma se è messo troppo male va tirato giù e qui varia la lavorazione in base al tipo di muratura che si ha (scheletro in cemento armato, muratura portante, pietra)
                  Per le scale è come il solaio, con in più la rogna del costo intrinseco del rifare una scala

                  Per una ristrutturazione completa come la intendi tu, ovvero infissi, impianti, pavimenti ed eventuale variazione dei vani, la cosa è conveniente se si mantiene pressoché inalterato l'esterno e la struttura, ma se si devono fare anche delle demolizioni parziali, già si perde molta della convenienza e si può valutare la demolizione completa mantenendo le fondazioni.
                  Per me, con 200.000 euro per ristrutturare profondamente 270m2 di casa, stai strettino, considerando che potresti mettere oltre metà del budget solo nel tetto, i solai e le scale.

                  Valuta anche la possibilità di demolizione e di acquistare una casa "prefabbricata", tipo Wolf Haus o Huf Haus. Come prezzi sei intorno alle 1200-1300 al m2 da rifinire, ma con una casa in classe A+++, con possibilità di essere totalmente autonomo energeticamente e grossi sgravi fiscali per costruzioni così ecologiche
                  Si si immagino che sia difficile capire, poi non ho anche molto tempo per scrivere....allora, per semplificare diciamo che lo scheletro della casa sarebbe ok, magari solo qualche intervento di consolidamento...l'interno è da rifare tutto, scale, solai e tetto (tutto, non è recuperabile nulla).

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                  • #10
                    Originally posted by Pizio View Post

                    Valuta anche la possibilità di demolizione e di acquistare una casa "prefabbricata", tipo Wolf Haus o Huf Haus. Come prezzi sei intorno alle 1200-1300 al m2 da rifinire, ma con una casa in classe A+++, con possibilità di essere totalmente autonomo energeticamente e grossi sgravi fiscali per costruzioni così ecologiche
                    quoto, sono stupende tra l'altro...

                    Comment


                    • #11
                      Originally posted by Larsen_EE View Post

                      quoto, sono stupende tra l'altro...
                      Appena viste, non le conoscevo in effetti non sono affatto male.

                      Inviato dal mio LG-H930 utilizzando Tapatalk

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                      • #12
                        gia', e conta che, se non ricordo male, i tempi dal piano (quindi fatte le fondazioni), sono assurdi... tipo in 3 settimane hai la casa pronta con tutta l'impiantistica...

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                        • #13
                          io farei una prefabbricata in pochissimo tempo è pronta e sai quanto paghi senza sorprese .

                          Comment


                          • #14
                            Originally posted by Larsen_EE View Post
                            gia', e conta che, se non ricordo male, i tempi dal piano (quindi fatte le fondazioni), sono assurdi... tipo in 3 settimane hai la casa pronta con tutta l'impiantistica...
                            Più o meno si Larsen, ma va specificato che quelli sono i tempi di posa in opera.
                            Ogni casa viene progettata singolarmente, potendo attingere da una serie di configurazioni e layout preimpostati, oppure partendo da un foglio bianco. Viene poi prodotta ed assemblata in fabbrica, prima di essere smontata in macroelementi (pareti, travature, tetto) ed inviata in loco per la posa. I tempi sono poi di circa 3 settimane per il montaggio e l'impiantistica e di un'ulteriore settimana per le finiture interne.

                            Personalmente stiamo lavorando molto con Wolf haus ed ogni volta che vedo una loro casa rimango incantato.
                            Ci tengo a specificare che non me ne viene nulla in tasca, perché il nostro core business rimangono il restauro monumentale e gli accessi difficili.

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                            • #15


                              Originally posted by tome83 View Post
                              Si si immagino che sia difficile capire, poi non ho anche molto tempo per scrivere....allora, per semplificare diciamo che lo scheletro della casa sarebbe ok, magari solo qualche intervento di consolidamento...l'interno è da rifare tutto, scale, solai e tetto (tutto, non è recuperabile nulla).

                              Inviato dal mio LG-H930 utilizzando Tapatalk
                              Interventi di consolidamento, cosa intendi?
                              Che tipo di casa è? Muratura portante e legno? Pietra e legno? Cemento armato e forato?
                              Tetto a terrazza o mansardato mono/doppia falda?
                              Solai a volte con putrellina o travetti e pignatta? O magari solai in legno?

                              Sono dati molto importanti per poterti consigliare

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